現(xiàn)在住房有多緊俏？熱門城市的項(xiàng)目一開盤，基本上都能快速賣完，根本不愁銷售?，F(xiàn)在買房的人固然有買房自住的，但更多的仍然是炒房者，普通住宅、商住房、只要有資格購買，他們就會(huì)大量買入。這些人不以居住為目的。

    但要說的是，現(xiàn)在買房的人都不是真正的剛需。

    誰才是真正的剛需？

    我們?yōu)槭裁聪Ｍ績r(jià)下跌，原因當(dāng)然是要讓真正的剛需擁有自己的住房。誰才是真正的剛需呢？又是誰對當(dāng)前房價(jià)不滿意呢？實(shí)際上全國大部分城市的房價(jià)都比較合理，只有少數(shù)大城市房價(jià)才暴漲，而我們關(guān)注的正是這些城市里的普通人。這些人又分為本地原居民和外來務(wù)工人員。

    客觀地講，在這兩類剛需中，本地原居民對房價(jià)的意見并不是太大。他們中大多數(shù)人都有自住房，很多人還曾經(jīng)享受過兩限房和經(jīng)適房的優(yōu)惠政策。這個(gè)群體對住房的需求不是“有和無”的問題，而是“改善住房”的問題。

    而對那些普通外來務(wù)工人員，既享受不到政策優(yōu)惠，也無法購買高價(jià)房。但他們卻是大城市各行各業(yè)的中堅(jiān)。如果沒有他們，可能大多數(shù)飯店要打烊，衣服沒地方干洗、頭發(fā)也沒處理、菜市場沒有賣菜的、大多數(shù)互聯(lián)網(wǎng)公司、文化產(chǎn)業(yè)也會(huì)癱瘓。因?yàn)樗麄儺?dāng)中的大多數(shù)人也是外地人，他們才真正的“剛需”。

    接盤俠是炒房者而不是剛需

    既然我們將“剛需”定性為外來務(wù)工人員，那現(xiàn)在仍然在買房的是顯然不是真正的剛需?，F(xiàn)在買房的顯然主要是追求改善住房和炒房者。如果房價(jià)繼續(xù)上漲，所有的接盤者顯然不是剛需，而是炒房者和改善性購房者，而且大多數(shù)仍然是炒房者。我們需要明白一點(diǎn)，炒房者買房的目的是賺取利潤，所以房子最終仍然是需要賣掉的。

    而在最高點(diǎn)接盤的也只能是最后一批炒房者和部分改善性需求。而剛需何時(shí)才能夠入市呢？肯定是房價(jià)下跌的時(shí)候。而愿意降價(jià)賣房的肯定不是剛需，而是炒房者，因?yàn)榉孔诱莆赵谒麄兪种?。如果炒房者大?guī)模向市場拋售手中住房，顯然會(huì)增加供應(yīng)從而拉低房價(jià)?？陀^地說，這部分炒房者是最后的接盤俠。

    房價(jià)為什么會(huì)最終下跌呢？

    還是那句話，房子無論經(jīng)過多少位炒房者，最終必然要讓人住。房子最終的主人肯定不是炒房者，因?yàn)樗麄兪种形沼卸嗵鬃》俊?br />
    而剛需的支付能力是無法承受當(dāng)前的高房價(jià)的。現(xiàn)在的房價(jià)走勢就好比在玩“俄羅斯輪盤”，最終的炒房者就是中了那顆“彩彈”了。他們有兩種選擇，第一種是繼續(xù)持有，他們必須要找到下一個(gè)接盤者，否者他們手中的房子就會(huì)變成負(fù)資產(chǎn)，第二種是降價(jià)拋售，讓真正有住房需求的人買房，結(jié)果是房價(jià)回歸到正常水平。一旦第二種情況出現(xiàn)，也預(yù)示著周期拐點(diǎn)到來。

     從這個(gè)角度來說，所有“限購限貸”行為都是在維持“擊鼓傳花”游戲的可持續(xù)性，這個(gè)游戲繼續(xù)下去的條件是有出價(jià)更高者接盤。所以房價(jià)難以下跌是必然的。相反，如果我們不對房地產(chǎn)市場強(qiáng)加干預(yù)，結(jié)果會(huì)怎樣？筆者認(rèn)為，至少房價(jià)的周期要比現(xiàn)在短得多，房價(jià)也不會(huì)是只漲不跌。自由市場中，總會(huì)有獲利者想及時(shí)出逃，而當(dāng)大多數(shù)人嗅到危險(xiǎn)集體出逃的時(shí)候，房價(jià)下跌也成為必然。雖然目前房價(jià)在貨幣政策的護(hù)航下穩(wěn)步上漲，最終仍然要?jiǎng)傂杞颖P，他們的支付能力也決定了房價(jià)在未來必須下跌。